夜幕低垂，银滩的海风裹挟着咸涩的盐粒，轻拍着空寂的窗棂。街上行人寥寥，错落的楼宇宛如一排排沉默的礁石，仅有零星的窗户透出灯光。更多楼层则被浓重的夜色吞噬，一片死寂。偶尔闪烁的光亮，或许是业主们临时归来，匆匆收拾行囊，准备将房子的钥匙，连同过往的期盼，一并交给中介。与这片沉寂的暗色调形成鲜明对比的，是网络上热闹非凡的司法拍卖页面。2025年6月，全国司法拍卖平台上，“1元起拍”的房源中，乳山银滩竟占据了216套，几乎囊括了此类低价标的。其中一套51.72平方米的精装房，起拍价确是1元，但1.2万元的保证金却让不少人望而却步。挂牌半年，仅有3人问津，最终因未达保留价而惨遭流拍。一些人曾以为“1元”是天上掉下的馅饼，直到细读条款才恍然大悟：原房主拖欠的物业费、水电费，高昂的过户税费，甚至产权上的瑕疵，加总起来动辄超过十万元。此时，才意识到“海边捡漏”的美好传说，早已随风而逝。起点的承诺与现实的剧本将时光的指针拨回到2019年，银滩的海岸线如同一个喧闹的集市，人声鼎沸。沙滩上密密麻麻铺满了遮阳伞，海风中夹杂着售楼喇叭不厌其烦的播报：“10万买海景房，养老投资两相宜！”那一年，开发商精心将前来购房的人群细分为两类，并为他们量身定制了不同的“话术”。对于年长的购房者，一条顺畅的推销链条徐徐展开：从老年活动中心派发传单，赠送鸡蛋和海鲜券，再以“200元包吃包住三日游”的诱饵，将他们请到这片海滨。上午，他们被带去感受海风，欣赏沙滩；下午，便进入精心布置的样板间。销售人员手持计算器，算着诱人的账目：“十万块买一套，每月返租金比退休金还高，这里空气好，养老再合适不过了。”桌面上，还整齐地摆放着打印好的“业主租金到账记录”，仿佛一切都已板上钉钉。数据显示，2019年，55岁以上的购房者占比超过了60%，不少老人当场刷卡，用上了毕生的积蓄。合同中关于“自愿委托经营”的条款，往往被一带而过，未引起足够的重视。而对于年轻群体，推销则更像是一出精心编排的互联网时代剧。社交媒体上充斥着“乳山买房躺平”的帖子：“花8万买套小房子，远程办公也能过上好日子”“每月省下的房租，在这儿生活绰绰有余”。成交构成中，35岁以下的购房者约占36%，其中不乏来自一线城市的年轻人，他们仅凭直播中的样板间展示，便毫不犹豫地全款购入。开发商投其所好，对长者宣传单强调“老年食堂、免费体检点”，对年轻人则的海报主打“民宿创业、高速WiFi覆盖”。然而，值得深思的是，这两套截然不同的“剧本”，都巧妙地回避了一个核心事实：当时银滩已拥有两百多个大小不一的小区，房源供应早已严重过剩。那些所谓的“特价房”，大多位于配套设施最差、地理位置最偏僻的区域。所谓的返租承诺，需要依靠持续稳定的客源和成熟的运营体系来支撑。而合同中看似“自愿”的“委托经营”，本质上是将房屋的经营权转让给了开发商或其关联公司，风险并未真正转移，只是披上了一层华丽的外衣。同一片海，两种落差房子终究是用来住的，而非承载虚幻的想象。2020年之后，现实的坚硬开始剥落华丽的包装纸。对于那些倾尽积蓄购买海景房的老年购房者而言，首先面临的挑战是日常生活的不便。海边的潮湿让墙面容易发霉，晒了三天的被褥依然可能带有湿气。冬季，这里没有集中供暖，室内温度常年徘徊在10℃左右，湿冷的环境极易诱发关节旧疾。购置日常用品也不便捷，去最近的菜市场需要步行半小时，两公里外才有一个。就医更是麻烦，银滩片区仅有一家二甲医院，一旦病情稍重，就必须前往十几公里外的威海市区。遇到急症，往返的路上耽搁的时间，足以令人心惊肉跳。而年轻人遭遇的，则是一种更深层次的错位。他们设想的“远程办公，海边躺平”的美好图景，常常被基础设施的落后所打断。不少小区信号微弱，视频会议频繁卡顿；外卖选择有限，高昂的运费有时甚至超过了餐费本身。当他们开始寻找工作时，才发现这里的岗位稀少，除了房产中介和超市收银员，几乎没有更合适的工作机会。一些人被迫加入了卖房的队伍，另一些人则尝试通过拍摄记录海边生活的短视频来获取流量，但效果始终有限，收入难以维系。信息技术固然可以极大地压缩物理距离，却无法替代真实的产业支撑。远程工作依赖于稳定的网络环境、明确的岗位职责以及可量化的工作成果，这背后反映的是企业分布与城市功能的重新平衡。缺乏这些基础，所谓的“低成本生活”，便很容易滑落为“低效率的挣扎”。从“低总价”到“低流动性”价格，无疑是市场最直接、最赤裸的语言。到了2023年，乳山银滩的二手房均价已跌至约3117元/平方米，而一些偏远的社区，价格甚至跌破了2000元/平方米。折算到单套房产，2019年花费10万元购买的50平方米房产，到2023年普遍挂牌价不足7万元，即便如此，依然鲜有人问津。更令人感到无奈的是，房屋空置也需要支付账单：物业费大约为0.4元/平方米/月，水电等基础费用也无法完全免除，年复一年的净支出，成为了沉重的负担。海边物业的维护成本，往往要高于内陆地区。海风中的盐雾会腐蚀金属部件，潮湿的环境则加速装修材料的老化。房屋空置的时间越长，需要进行的返修就越多。如果低总价的背后，对应的是低流动性，那么看似轻松入手的房产，实际上却面临着转手困难和不低的持有成本。司法拍卖里的“1元神话”司法拍卖市场，曾被视为房产处理的“最后一条出路”。然而在银滩，“1元起拍”的热闹背后，更多的是一种营销噱头。在278套“1元起拍”的房源中，银滩就占据了216套，这清晰地表明了房产抛售的压力正高度集中。上述那套51.72平方米、保证金1.2万元、半年仅3人报名的房产，最终因未达到保留价而流拍——“1元”仅仅是一个起拍的数字，而非最终的成交价格。司法拍卖的规则并不复杂：参与者需要缴纳一定的保证金，竞拍成功者必须在规定期限内缴清尾款；房屋附带的原业主拖欠的各项欠费、税费、维修基金等，依据拍卖公告和相关法律法规，由竞拍成功者承担。许多银滩的法拍房产，都背负着原房主拖欠的巨额物业费、水电费，再加上高昂的过户税费，实际的购买成本往往会超过十万元。更令人气愤的是，一些购房者发现，宣传中的“一线海景”已被后来建造的新楼遮挡，或者房产本身就是“小产权房”，无法办理合法的过户手续。2025年上半年，乳山银滩海景房相关的产权纠纷案件数量，与去年同期相比明显增加。其中不少案件的起因，正是由于房屋长期空置而产生的抵押、转卖纠纷，导致新业主无法获得合法有效的产权。人口与产业：根源深埋于陆地，而非大海如果将银滩房地产困境的每一块拼图都仔细拆解，最终都会指向一个核心要素——“人”。乳山市的常住人口自2010年以来便呈现持续下降的趋势，从当年的57万减少到2021年的53万。与此同时，60岁以上的老年人口占比已超过35%。年轻人纷纷外流，或选择前往青岛、烟台等发展更好的城市就业，或是在求学后不再选择回归。留守在银滩的年长业主，大多过着“候鸟式居住”的生活——夏季居住数月，冬季便返回原籍，这种模式难以形成稳定、持续的常住人口。产业结构的单薄，更是加剧了这一困境。银滩的“支柱产业”高度集中于暑期旅游，每年七八月份，餐馆和民宿生意红火；然而，一旦进入九月，游客散去，街面上的店铺十有八九便会关门歇业。长期缺乏稳定、有吸引力的工作机会，使得年轻人留下来的理由越来越少；常住人口的不足，又导致商业配套难以维系，从而形成了一个恶性循环：“人少”导致“配套差”，“配套差”又进一步导致“人更少”。政策修补与现实困境地方政府并非没有意识到问题的严重性，也并非没有采取过相应的措施。2024年公布的方案中，明确要求开发商不得进行虚假宣传，并在合同中详细列明配套设施的建设时间表。同时，地方政府也试图将大量空置的房产转化为康养机构的床位，引入专业的护理资源。然而，受限于偏僻的地理位置和薄弱的配套设施，这些美好的设想在现实面前显得步履维艰。康养并非简单地增加床位和配备医生，它需要的是完整的医疗资源体系、充足的护理人才队伍以及便捷的交通可及性。归根结底，如果没有人的存在，再多的房屋也无法回归其“居住”的本质。价格分化与地理命运的交织时至2025年，银滩的房价已出现明显的分化。那些靠近市区、周边拥有超市和公交站等基本配套设施的小区，其均价尚能维持在3000元/平方米左右。而位于偏远区域的社区，例如“假日海景海之缘”，其均价已跌至1699元/平方米。夜晚穿梭于这些小区，依然是稀疏的灯火，更多的是静默的空置楼栋。少数透出的微光，传递的并非浓厚的生活气息，而是住户“急于出售”的决心。三种结局：认栽、候鸟、硬扛当年举着手机，在直播间里高呼“海边低总价”的年轻人，如今大多选择了“认栽止损”。他们降价挂盘，能收回多少是多少，然后重新回到繁华的大城市，再次为了工作与收入的平衡而努力拼搏。年长的购房者，则将这些房子视为“候鸟房”，夏季到来时前来居住，冬季则返回原籍，至少不至于让这些房产完全被闲置。还有一部分人，干脆选择了“放弃管理”，房产证被束之高阁，物业费也停止缴纳，任其空置——“就当是花十万元买了一个惨痛的教训”。当然，也并非没有人选择坚持。少数年轻人留下来，成为房产中介，或者继续拍摄短视频，维持着一份不高但可持续的收入。年长者则在小区内开垦出一小块菜地，或是去集市摆摊售卖当地特产，努力压缩着每一笔开销。每个人都在与这片海风进行着一场艰难的谈判，然而，他们手中的筹码，却越来越显得单薄。小册子式的常识补充旅游地产的返租逻辑： 返租承诺往往以高入住率为前提，一旦淡季拉长、客源不稳定，现金流压力会迅速放大，“承诺收益”很容易沦为纸面上的数字。“自愿委托经营”条款： 业主将房屋的经营权交由第三方，收益与风险并存。若合同细则（如违约条款、回购条件、收益测算等）不透明，后续产生纠纷的概率会显著提高。法拍房的总成本： 起拍价仅仅是入门的门槛，保证金、保留价、欠费承担、税费等加总才是实际成本。若房产的产权性质（如小产权）不清晰，还可能无法办理合法过户。空置成本与海边维护： 物业费、水电等基础费用无法免除；海风盐雾加速房屋损耗，长期闲置会增加二次投入的维修成本。远程办公的前提： 稳定的网络带宽、健全的企业用工制度以及高度数字化的岗位是必不可少的。仅仅“能在家办公”并不意味着“能在任意地点办公”。从迷人的海景到可居的现实回望2019年的光景，无数生动的细节如同电影的分镜般浮现在眼前：遮阳伞下此起彼伏的推介词，样板间里刺眼明亮的筒灯，印着“老年食堂、免费体检点”的彩色宣传页，以及写着“民宿创业、高速WiFi覆盖”的长图。彼时，55岁以上的购房者占60%以上，35岁以下的青年人占36%，两代人都以为自己抓住了“性价比”的红利。而六年后的今天，3117元/平方米的二手房均价，偏远小区跌破2000元/平方米，甚至1699元/平方米的数字，以及“1元起拍”却遭遇流拍的尴尬，共同勾勒出另一幅截然不同的现实图景。银滩房地产问题的根源，从来不在于“能否看到大海”，而在于“是否有人愿意在这里长期、有品质地生活”。菜市场遥不可及的距离、仅有一家二甲医院的医疗条件、冬季室内仅有10℃的低温，这些看似琐碎的指标，却决定了生活的连续性和可能性。当产业与人口的良性循环被打破，楼市自然失去了坚实的底层支撑。正如古语所言，“不谋万世者，不足谋一时”。倘若缺乏对人、产业、城市的通盘考量，“低总价”的诱惑，最终只会沦为“低流动性”的序曲。写在海风里如今，银滩海岸线上依旧矗立着无数的房产，默默承受着日晒风蚀。它们是这一轮关于海滨地产叙事的注脚：真正具有居住价值的房产，必须以完善的配套、充足的就业机会和稳定的人口为根本锚定。无论是渴望“低价躺平”的年轻人，还是期盼“养老投资”的老人，在做出决定的那一刻，最应该问自己的问题其实非常朴素——能不能住，愿不愿意住，会不会有人住。当初那价值十万元的海景，如果没有人气与产业的支撑，最终只会变成手中一个沉甸甸、甩不掉的包袱。"